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房租上涨表明房价上涨预期转向  

2011-02-16 21:25:02|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       调控又出新现象,房价滞涨,房租上涨。有人说,这显示出调控的无奈。却不知,房租上涨恰恰说明房屋的持有者对房价上涨预期的转向。随着价滞量跌,房价下跌为期不远。何出此言?

       房价上涨速度过快最根本的原因有两个:一是所谓刚需,二是投机炒作。因为有刚需,供给不足,所以才有投机炒作。同样,因为投机炒作,房价才会过高。房价上涨是正常的,但是,房价过快上涨则是两个因素的结合,是市场不规范的结果,是不正常的。当然,最根本的,是资本的逐利本性——当现金也就是资本变成资产后,几乎零成本地持有一段时间就能翻番的时候,没有哪个手里有资本的不愿意在房地产市场上拼杀一把。而这种拼杀的前提条件就是,房价上涨能够为其资本带来超乎平均利润率之上的利润,而一旦这个利润是平均的或者甚至低于了平均利润率,那么,炒作资本就会退出房地产市场,房地产市场就会回归常态涨跌。

       在炒作最疯狂的时候,是不会有房主关心房租的那点小钱的:一年租个几万块,对于动辄上涨10%、20%甚至翻番的房价来说,那只是小菜。因此,房租低是必然的——房东们由于对房价上涨的高预期而放弃对租客们的讨价还价,只求管理成本低,方便即可。加之房价的疯狂上涨造成了疯子买疯子卖还有疯子在等待的市场氛围,持有现金的人并没有人去算是租房划算还是买房划算,虽然明显是租房划算——而把所有的资金都投入到了买房和为买房所做的准备中,因此,消费能力被极大地压缩,租客们也不愿意出更多的钱去住“不属于自己”的房子。

       现如今,房主们忽然计较其房租来了——为什么呢?只能有一个原因,第一,房子变现难了,账面资产固然多,但却不能吃不能喝,200万、300万投进去,手里的是钢筋水泥,可家里人要吃饭,汽车要喝油,哪里也不能少了现金啊——这还不说那些贷款炒房的。因此,必须想办法让持有的资产变成更多的现金,为此,必须要提高房租;第二,对房子价格上涨的预期转向了,从炒买炒卖变成持有了——其实就是“炒股炒成了股东”的变形——“炒房炒成了房东”,一旦变成了股东,自然更关心的是股息——因为被套牢,所以无法变现,也无法套利,更多地关心的只能是资产的现实可能的收益率。如果房东们仍然预期房价明年要涨一倍,估计他还真懒得跟你较劲,多要你几千块钱一年的房租,还不够口水钱的,不是吗?

       当然,还有一个原因,房租能涨了——一是大家工资上涨了,二是很多人决心不买房了,一旦不买房,忽然就会发现自己手里竟然不是那么紧张,这样一些人更愿意也有能力为自己租一套或一间保证一定生活质量的房子。因此,房价滞涨之余,房租开始上涨。

       如果从经济学上解释,那其实就是同样的资本投入,一般要收回同样的利润,利润率都是平均的。一旦房产丧失了炒作的价值,那么,他只能回归使用价值,而其使用价值的价格往往与资产价格密切相关:200万按照银行定期存款利息,一年也要收回来6万,何况还有管理费用,持有成本和折旧呢?因此,按照一套两居室200万来算,北京的房租应当在6-7万1年。这固然看起来是涨了,而其实反映的是房屋向其使用价值的回归。

       当然,能不能真涨上去,涨到6-7万?那可不一定,也没那么理想:因为资产价格并不决定其使用时的价格,还决定于市场竞争程度,决定于消费者的实际购买力——当你价格涨到一定程度,而消费能力没有跟上的时候,市场就是萎缩的,就开始形成竞争,而后价格又开始下降。现在虽然房租看涨,但其实均衡点还没有形成——原因是,还有房屋持有人在观望,并没有看到这次调控的稳准狠。因此,上涨也可能是暂时的,一旦房东们被套牢,都进入租房市场,价格是上涨还是下跌?不一定。依我看,起码,不会高过平均利润率,否则,就谈不上价值回归了。

       炒房炒成了房东的,可以参考炒股炒成了股东的。市盈率超过100倍还在炒作的股票已经很危险,同样,租售比超过了100的房价也很危险。但是,股票市场毕竟没那么危险——毕竟,每天都在交易,你有机会逃顶。但是,限购政策一出,等于是停牌或者是跌停——你想卖,卖给谁啊?因此,只好盘算起持股的收益来了,而这个持股的收益,恐怕是永远也赶不上100倍市盈率的股价的收益吧?

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