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货币政策紧缩是房价的天敌  

2010-10-22 14:44:02|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       有人在网上说,加息与房价无关,加息不是为了降房价。这话都不错。但是,经验和理论都表明,房价最大的天敌就是货币紧缩政策。因此,一旦进入加息周期,资本市场、资产市场都会有同样的紧缩反映。

       当然,加息与房价无关的观点在中国也不是完全没有道理。因为,不健全的市场经济体制造成了中国的市场有时有例外。例如,明明经济增长很好,可资本市场偏偏下跌。这样的事情多次发生。其中的原因有很多。例如,总体流动性虽然由于紧缩政策而下降了,但是局部的流动性仍然很大。例如,奥运会或者世博会都会造成这样的结果。但是,毫无疑问的是,目前无论是资本市场还是资产市场,规范程度都在提高,政府管制市场的手段也在不断增加。例如,资产市场开启了股指期货市场,货币市场在尝试建立对冲机构,石油已经建立了战略储备,而对于房地产来讲,保障房体系也初步健全。黄金储备也在稳步增长。

       以上这些都是稳控市场的重要手段。市场之前的暴涨暴跌,其实都是缺乏这些机制和手段造成的,都是历史性的“机会”。而今后,再想遇到这样的机会就不多了。

       在这种条件下,我们来讨论货币紧缩政策对房价的影响才有意义。当然,还有一个前提是,住房供应和需求之间的实际情况。简单说,没有房,房价可能会涨,但不一定会涨,因为人手里可能没有钱。无论是有房还是没房,只要没“有钱”(流动性),房价一定不会涨。没房、“有钱”,房价则必然涨,有房“有钱”,房价可能涨。所谓加息,其实就是货币政策紧缩,也就是降低流动性,收回钱,让社会上的钱少一些。那么,无论是有房还是无房,没有钱了,房价能涨吗?这个道理很简单。

       世界各国的经验也表明,货币政策一收紧,资产价格就下降。此前我国部分地区房价上涨,在一定程度上是由于流动性泛滥造成的。票子多了,房价就水了。一旦票子少了,你说房价水分会不会干一些呢?这恐怕是肯定的。当然,房子还有居住属性,“刚需”对房价有支撑作用。但我们必须想到的是,刚需本身也是靠票子支撑的。没有了票子,所谓刚需不过是愿望,而不是真正有购买力的需求。贷款利率上涨了,还款增加100,你每个月的消费能力就下降100块。这就意味着票子少了。而加息周期的启动,又会带来对未来流动性收缩的预期,也会影响资产的预期价格。

        对于流动性泛滥的市场来说,资本配置效率由于成本过低而大大降低,这显然不利于社会转型创新发展。资产价格过快上涨,连卖饮料的都去做房地产了,经济竞争力就会大大降低。因此,加息是好事。而房地产的价格,必然受到一定影响,价格回落的压力必然越来越大。

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