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中国房地产市场是供给问题吗?  

2010-10-18 14:16:53|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         房地产大佬们总有一个论调,那就是,如果不解决供给问题,中国房地产的价格是不会下来的。事实上,这完全是一个伪命题。

        首先,我们从绝对值上来看。以北京市场为例。北京到底有多少存量房?有人说不清楚,反正只要房子上市就能卖掉,所以一定是土地供应不足,房子供应不足。真的是这样吗?有些数字是不会撒谎的。例如,北京即将开始供暖。热力集团供暖面积是多少呢?6亿平方米,其中住宅是4亿5千万平方米。这一面积撒不了慌,因为热力集团要按照这个面积收费。同时,这还不包括哪些没有供暖设施的上世纪70年代之前建设的部分住房和并非由热力集团供暖的部分住房,例如部分单位老的小区等等。这意味着什么呢?意味着即便是北京市按照1900万常住人口算,人均住房面积都超过了20平米,达到了25平米左右,早就达到了基本小康的水平。这是真的缺房子吗?

        其次,供给是和需求相对应的概念。如果一个人欲壑难填,那么,再多的供给也无法满足需求。德国总理默克尔说,“我总是一看到吃的东西就想买,尽管有时并不需要。因为曾经生活在一个物资短缺的社会中,你会尽自己所能把自己看到的弄到手。”如果一个人有这样的欲望,更关键的是,这些人又有足够的金钱,把上市的房子都弄到手,那么,即便是北京遍布住房,你认为需求就满足了吗?显然,也可以,只到你的住房供给超过了他资金可以承受的程度,但是,那将造成巨大的金融风险和巨额的资金浪费。这样的需求难道不该遏制吗?总是有人说,刚需刚需,其实,遏制了需求其实就是增加了供给,这个道理真的那么难懂吗?

       供给和需求不过是房地产商们给公众和政府打得一个马虎眼而已。如果真的社会没有需求了,当然也就不需要那么多房地产商了,政府对房地产商固然可以马放南山,但其盈利以及发财的几率就大为下降了。今年的百富榜上,房地产商们排名直线下降,其实已经说明了中国已经过了对房子旺盛需求的时代。

        所谓的需求都是结构性的不均衡造成的。一是房子是特殊商品,无法远距离贸易,而中国民众大迁徙的过程仍未完成,因此,上海人往往需要在北京有住房,尽管其在上海早就有住房。如果对进入城市的80后进行调查,那么,自己在家乡没有居住条件的人可以说基本没有。要么,在乡村,父母有宅基地和一院住房,要么在中小城市居住条件尚可。只是,这些房子没办法搬到北京上海而已。二是资金无更宽广的投资空间,只能流向具有远期保值可能的一些资产。从而造成了资本剥夺劳动,有钱人通过占有资产剥夺没钱的人的财富。

       而要解决这两个矛盾,只有一个办法,在增加供给的同时,坚决打压所谓“刚需”,增加持有房子的成本,使房价进入正常的有涨有跌通道,打破房价上涨的单边预期,有效促进存量房的流动性的提高,上海人如果预期房子会跌价,那么他一定卖掉上海的房子来买北京的房子,而不会背着贷款保有两套房子。资本如果进入房地产市场,发现其盈利率不高,而又有持有成本日趋增高的势头,也一定不会持有、持有、再持有,从而使存量房尽快进入市场,发挥其居住效益。

     中国房地产市场有供给问题,但供给问题绝不是本质。结构性失调才是真正的问题。

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