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任志强的话我们还是要信  

2010-09-26 09:51:03|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        任志强每次都喊房价涨了,大家不信,结果是真涨了。你不服不行。当然,他说涨了,只是客观地说,如果他能进一步说应该不应该涨,那任志强就脱了房地产商的身份,成为经济学家了。可惜他不是。但是,这次,他又和新华社唱了反调,不过这次他说的是房价跌了。这话我们还是要信。

       当然,我们信他其实是信数据,是冷静地分析数据。例如,任志强在博客里义愤填膺地说:“ 8月的统计数据中,销售环比增长6%,于是就成为了媒体回暖与量价齐升的依据,但却没有任何一家媒体同时报道同比下降10.1%的情况。为什么说价格时看同比、不看环比,而看销售量时却看环比而不看同比呢?”他还引用了CCTV2的数据进行了分析后说:“在部分城市价格下降和部分城市价格上涨中,价格环比能保持为零,恰恰证明部分城市的上涨与部分城市价格的下降相互抵消才归零了。如果没有部分城市的价格下降,岂会有环比为零增长的可能?只宣传部分城市的价格上涨而故意不提部分城市的价格下降,只能说是媒体的用心不良了。”

       事实上,任志强这两个判断应该是符合实际情况的。媒体固然有媒体的观点,但是,数据就是数据,除非你造假(那成本太高,因为数据是有关联性的,你不可能把所有的数据都造假),是最有说服力的。特别是,在经济分析过程中,环比数据要比同比数据更有趋势性,更有说服力。中国GDP数字为国际社会所诟病的不是数据质量不高,而是从来不公布环比数据,使习惯于使用环比数据分析经济趋势的分析师们伤了脑筋。如果从环比数据看,中国今年的房地产市场到今天为止,可以用“量跌价滞”来形容,根本不存在所谓的“抢购”或者“报复性上涨”的空间。

       和笔者的观点一致,任志强也认为,“金九银十”不过是个销售季而已,完全没有必要由于“金银”二字而绷紧房价上涨的神经。特别是,分析当前的房地产市场,要转变一个思路:今后住宅供应体系的主体将是保障房。有人说,等限价房和保障房要等死,机会太少,根本不可能。但是,我们要知道,存量和增量是房屋供应的两个重要指标,目前,保障房虽然有增量,但存量不足,缺乏流动性,事实上类似于海绵吸水,只见海绵(申请者)而不见水(房子),但既然方向已经转换,不停地向海绵注水,那么,水自然会流出来,到那时,就不会有过多的人再关注商品房了。事实上,目前一些中小城市、特别是县级城市的保障性住房乃至部分地级市保障性住房已经有所空余。随着保障性住房投资的大幅度增长,按照条件轮候到自己心仪的一套房子并非天方夜谭。

       谢国忠讲地价可能会大幅度下跌,恐怕也是从体制变革上分析得出的结论。试想,如果保障性住房和你家的商品房对面而立,人家的房价只有商品房的一半,你的房子还能卖上价吗?既然建保障房并不减少利润(因为地价低了),而且还能有诸多优惠政策,避免被媒体骂,房地产商们当然也乐意做。利益关系理清楚了,一切事情都会迎刃而解。

      房价与各种因素相关,例如地价、例如税收、例如通货膨胀,但在目前实际存量房并不少的情况下,更多的是与人们的预期相关。预期使你花今后的钱办今天的事,那么,你当然承受的是未来的价格,而很多人还以为是买了便宜,那不过是因为大家对未来的预期更高而导致的心理快感而已(当然,也有真实的快感,例如已经买了房的人,但如果只有一套房,只能住,不能卖,那种快感又有多真实呢?)。其实,媒体也好,百姓也好,还是要以真实的数据来分析真实的趋势,不必跟风“预期”房价“上涨”。任志强这次的话确实很可信啊。

     

 

      

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