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房产税出台需要土地基金管理法配套  

2010-09-25 13:23:47|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       房产税千呼万唤不出来。不过,有媒体报道,记者从北京市地税局获得的消息是,房产税试点最快年底公布,明年正式实转。希望这不是又一次谣传。不过,即便这次是谣传,从发展环境上讲,房产税出台也是必然的。为什么?因为卖地财政已经在一线城市难以为继,除了继续推高地价,提高单位面积的现金收入外,已经无法保证可支配财力的可持续上涨。毕竟,上海、北京等地可买的地已经非常有限了。特别是,由于交通不畅和产业升级,菜篮子目前已经成为各个市长头疼的社会问题,各地还必须保障一部分蔬菜基地等农业用地,即便工业用地和商业用地效益更高。因此,不要抱什么幻想,认为,房地产税根本不会出台。不出台,财政收入从何而来?要知道,在美国,地方政府90%以上的财政收入都是房地产税。

       出台房地产税不仅仅是增收的手段。房地产税一方面增加持有房地产的成本,从而增加房地产流动性,提高市场活力,进而稳定房地产价格,因此,房地产税有调控房地产市场的功能。原因在于,流动性的增加意味着供给的相对增加,因此,有些人认为房地产税会给附加在房价中,那是一种理想的想法。毕竟,同样的房地产,持有一年的成本和持有两年的成本不同,在这个过程中,一年的房地产项目即便在价格上加入了税收,也比持有了两年的项目有竞争力,最终的结果是,价格必然倾向于附加了更少的房地产税的项目的价格。

        从世界各国的经验来看,建立了房地产税之后,还必须把土地基金收入进行规范化管理,专款专用,用土地基金推动公共服务均等化,同时,也用土地基金实现住房问题的多渠道供应,进而稳定房地产市场。如果还把土地基金单纯作为财政收入,那么,商品房市场仍然无法有效规范,金融风险仍然在具备条件时迅速积聚。

      这里,引用一下深圳龙岗的土地基金管理办法:“土地开发基金必须按照市政府规定的模式专款专用,每年初由规划国土分局提出计划,经区政府批准后纳入每年区政府计划投资中统筹安排。主要用于土地征用,包括征地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、附作物补偿费等;用于规划、设计、勘测费等;用于土地平整、市政道路、给水、排水、雨水、供电、通讯、燃气等土地开发工程中的费用;用于小区配套完善,如医院、学校、幼儿园建设等费用;用于规划国土管理部门的业务费、管理费。”

      可以看出,土地开发基金,只是“主要用于”土地征用、土地整理和配套设施完善,还用于规划国土部门的管理费,极为不规范。全国各地有关管理制度大体如此。必须通过立法的方式,讲土地开发基金进行法制化管理,只能用于土地征用、土地整理、公共服务设施建设及保障性住房建设,而不能用于其它方面。只有这样,才能确立土地开发基金的合法性,确定土地开发基金管理的正当程序,进而使开发基金起到促进发展、促进和谐、提高生活品质的作用。没有这个配套,即便出台了房地产税,房屋持有者仍然可以长期持有,以待涨价,那么房地产税出台的合法性乃至作用就会受到质疑,起不到应有的作用,导致更尖锐的社会矛盾。

       无论是房地产税也好,土地开发基金也好,都不能只考虑收入的增加,而还应该考虑收入的用途。只有这样,才能真正建立起一个多元、稳定、规范的住宅供应体系和房地产市场。

    

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