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刚需不等于房价 成交不等于涨价  

2010-09-16 11:40:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         近日,有关房地产市场成交的话题迅速升温。特别是,再次出现了“回暖”、“量价齐涨”这样具有强烈冲击力的字眼。房价真的要再次走出螺旋,越调越涨吗?

       房价问题如此敏感,往往使人无法冷静下来进行思考。房价上涨还是下跌?似乎比“钱学森之问”让人纠结得多了。事实上,房价问题并不比钱学森之问简单。因为其牵涉的因素太多,要考虑的问题也太多。比如,是什么类型的房子涨价了?有没有什么类型的房子跌价了呢?比如,商品房涨价到底与我有没有关系?也许我申请的是限价房,价格并没有动。再比如,是北京涨了还是合肥涨了?我手里的房子是涨价还是跌价?就好像有人喜欢吃萝卜有人喜欢吃白菜,任何专家都无法用一句“青菜涨价了”来回答不同喜好的人的问题那样:也许白菜涨价了但是萝卜却跌价了——房价涨跌也是极为复杂的。

     但有些问题还是可以理清楚的:总体房价上涨没有?这可以用平均数来衡量,当然,如果能加权来衡量就更好。还有,从长远来看,房价是否会上涨?这还要与未来收入结构和通货膨胀乃至市场环境挂钩才能有比较接近事实的结论。当然,我们所问的房价其实是短期总体房价是不是会上涨,特别是,会不会快速上涨,上涨速度是不是会超过收入增长和攒钱的速度。专家们要回答的、政府要解决的其实都是这个问题。

      要我看,从短期看,房价没有快速上涨的可能性。原因在于,缺乏有效的支撑。目前释放的“刚需”其实更多的是在调控政策出台后,持有观望态度的那些人。他们本来也是能买得起高价房的,只是希望房价能有所回调,避免在短期内就吃亏。因此,把婚期拖半年,晚半年改善住房,不是大问题。而观望之后,发现房价虽然上涨乏力,但也并没有大跌,于是下了决心,释放出了“刚需”——也就是真正的需求。他们更看重的是房屋的使用价值,这是真实需求,也就是需是稳定房地产市场的真实力量,成交量其实大多是这些需求。但真实的需求并无力炒作房地产,无法把房价顶上去。

      同时,我们还要分析涨价的是些什么地产项目。事实上,对于某些热点地区、热点项目,涨价或者叫升值是正常现象。政府所调控着,显然不是、也不可能让所有的项目都跌价。物以稀为贵,某些热点地区、热点商品涨价,任何时候都可能存在,不值得大惊小怪。现在来看,显然是并没有形成全国性的热卖。

     真正把房价炒上天的,是投机性力量以及部分投资性力量。扼住这些人的资金来源,就控制住了房价过快上涨。从这点来看,目前没有任何放松。因此,总体来看,房价并无快速上涨的理由。目前的所谓量价齐升,更多的是市场的正常化过程——也就是在目前的金融政策下,观望已经停止,市场开始正常运作,市场交易由此显得更加活跃而已。毕竟,房价还未下跌,就弹什么回暖,在史上最严厉的调控政策下,显得并不和适宜,我相信,政府也不会让它发生。如果真的出现所谓“反弹”,那么,房地产税、暴利税等一系列核武器恐怕就要拿出来轰炸市场,到时落个两败俱伤,恐怕也不是房地产商们所希望看到的。各方力量的博弈的最终结果必然是,政府、市场和百姓利益的妥协:房价温和上涨或者保持基本稳定。这才是中国房地产市场今后的基本面。

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