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房地产商:从还是不从?这是一个问题  

2010-08-30 09:42:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       任志强“从了”。这当然恐怕不是他的真实意愿,不过是进一步看清了形式,不得不从而已,并且可能更多地停留在口头上。但是,金九银十来了,这时候“从”是不是有点傻呢?看来,房地产商们还没有形成共识。这不,既有北京通州房价跌万元的消息,也有南京某楼盘据说几百人排队买楼的消息。混乱啊,这时候选择从还是不从,那可是重大方向性问题。简单地从了,可能损失很大,可如果不从,又担心更多的调控措施出来,确实很难。

       这次问题真的不同了。不同在经济问题已经上升为政治问题。还不同在,调控措施是一个菜单,调控的菜还在不断地上。例如,新政里所谓的“房地产税”的问题不还是没落实吗?那么,任何时候提出这个问题,都符合新政。你的决策难不难?

        因此,我们可以理解任志强要求政策稳定的意愿。但问题是,中国市场发展变化太快,中国的商人和老百姓太聪明,一个政策出台,我相信制定者是想稳定地执行的,但是,马上就会有漏洞要被人钻,不得已当然只好出台更新更严的政策。例如,对所谓假离婚的问题,不出台补丁成吗?这当然也不是中国政策不稳定的问题,微软的视窗软件那么多聪明的工程师做出来的不还是要一个礼拜打一次补丁吗?为什么?因为它已经成为黑客攻击的对象,这时候只能靠打补丁来维持系统的稳定。中国房地产市场的博弈正是如此:为什么新政频出?因为政策管制对象不是老老实实执行政策,共谋市场健康发展,而总是想钻政策的空子。那么,道高一尺,魔高一丈,如果不从,只能靠不断推出的新政来打补丁了。

        那么,问题转回来,该不该从呢?我想,博弈到现在,情况已经很清楚。国家已经把解决住房问题的思路从单纯依靠市场解决改为公共资金支持(例如,这次动用公积金来建保障房)、市场方式调配的保障房方式来解决了。这一重大转变解决了历来房地产调控的一个核心难题:调控,GDP下降,不调控,民怨沸腾。这才是真正的新政。曾经写过一篇博文:房地产要与限价房、保障房争夺市场。现在看来,文章写早了,但又是从现在看来,文章的观点还是对的:当公务员、大学教授、医生等这些在任何时代都是中产甚至偏上的阶层都用限价房来解决住房问题的时候,你盖的房子卖给谁?只能是一些老板和个别高收入阶层了。而他们能占多少比例?算算就知道了。

        本来,即便如此,房地产商也不是没有生意可做,应该说,还会活得很好:井水不犯河水吗,你买限价房,我卖高档房,有什么关系。可惜的是,这是在中国。中国土地少,人多(这本来不是理由,看看日本就知道了),这本来被房地产老板们炒作的概念现在变成了自己的烫手山芋。既然如此,政府只好不批别墅用地了。别墅盖不成了吧(违规的不算)?于是又只好在公寓房上下功夫。可,再高级的公寓不也和别人共用上下水,楼上楼下吗?这生活品质如何能上得去(香港等地例外,因为他实在是没地,所以一般的有钱人只能住高级公寓,而邵逸夫、李嘉诚才能住浅水湾)?尴尬了吧?

        因此,这次调控可能不是临时的,而是使房地产商们面临着一个方向性选择。那就是到底做哪块市场?而对于政府和老百姓来说,房地产商的这次选择并不重要:因为公屋已经成为主流选择,你的房价高也好,低也好,其实没有什么大的关系。这次调控过后,我相信,一定有更多“汤臣一品”类的房地产项目,也一定会接近于限价房价格的项目。这都是房地产商做方向性选择所必须的试探。但是,如果整体上不从,那只能加速被政府抛弃的过程。地产税等等新的措施不会永久悬在上面的,一定会靴子落地:毕竟,北京、上海、广州这些地方已经再难以依赖卖地的收入了——只有几千到一万平方公里,能卖多久?总不能三五年拆一回吧?这才是最大的政策问题。

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