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6540万套空置房信息符合常识 所以流传  

2010-07-30 08:53:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 经济参考报发文称,6540万套房屋控制属于虚假信息。但“权威部门”失声,所以不断流传。因此呼吁什么权威部门来给出真实数字。而其实,这不过是房地产的利益集团最新的作秀。

   事实上,经济学没那么神秘,不过是一些市场常识的规律化总结而已。有书总结的好:为什么可乐罐子是圆柱状而牛奶的容器往往是立方体呢?因为很简单,牛奶没可乐卖得快,因此,需要更高效率地利用储藏空间,而可乐由于其流通量大,其空间利用效率就成为商人次要的选择,位置则变为第一位的选择。这就是经济学。6540万套也是这样的经济学——为什么好像不准确的数字就能流行呢?很简单,因为这个数字符合常识。

    就在经济参考报的报道中,引用了上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的话。他说,以2009年底我国城镇人均住房建筑面积达到29平方米左右来计算,则全国城镇存量住宅总面积为180亿平方米;若按套均100平方米计算,则6540万套住宅的建筑面积为65亿平方米,这就意味着当前我国城镇住宅空置率高达36%。当然,他认为这个数字不可能。可老百姓恐怕并不那么认为:房产空置达到1/3左右不仅是可能的,甚至是一定的,不是吗?

    当然,专家们爱讲道理。没有道理说服不了专家。那么,我们来讲讲道理。第一,套内平均达到100平米,那是不可能的。如果从90年代房改开始算起,房屋平均面积达到100平米,恐怕是现在人的想象。那个时候,谁家能分到70、80平米的房子已经算是豪宅了,跟别提什么套内了。不信,可以随便打电话问问50岁左右的人,是不是这样,特别是上海,那是小房子集中的大城市啊。尽管我这里没有数字,但起码平均面积降低个10平米没有什么问题。按此数字计算,空置率就不是36%而是32%,不足1/3,于是,这个数字就更加符合常识了。第二,全国城镇存量住宅总面积180亿平米这个数字又准确吗?恐怕也不尽然。因为既有小产权房没有统计进去,又有违规建房没有统计进去,恐怕还有私人住宅的改造扩张没有统计进去。不信,对北京市的小产权房进行一下调查或者对四合院里的违章建筑做一下统计就很清楚了。保守地估计,20亿平米(10%左右,不算多吧?)是有的。那么,空置率就又将变为多少呢?29%,不足30%了。这和该报道中北京联合大学采样的数据惊人地一致。联合大学的数字是27%。因此,可以说,虽然联合大学的样本不够大,但却比较符合常识,由此,不仅联合大学的调查,连带着6540万套的数字也得到人们的广泛任何。

    数字问题其实并不复杂,因为数字之间都是有逻辑关系的。简单讲,一头大象吃的饲料一定比一头驴子多。这就是统计学,如果你的数字相反,那就是笑话。统计学上有一个著名的故事,当一个统计学家讲演的时候,曾经有人嘲笑说:你怎么知道纽约有多少钢琴调音师?统计学家进行了现场推演,从大约有多少人爱好钢琴的现场调研开始,到最后推断出纽约的调音师数量,和真正的调音师数量进行核对后,发现二者相差无几,而这个过程不过10分钟,根本没什么入户调查。

    这表明,入户调查固然重要,但常识才是经济学和统计学的真谛。如果数字不符合常识,想流行也流行不了:例如统计局关于房价上涨1.5%的数字,很权威,为什么很不流行呢?因为脱离了常识。而如果数字符合常识,即便没有什么权威部门,大家也都知道,大差不离,因此,必然会流行。当然,这里面一定有误解:否则就不会有人比别人发财快了——但是,总体而言,市场会自动筛查数字的,因为市场经济中,数字式大家决策的根本你,质量差的数字一定会被淘汰掉。

    6540万套的问题其实是到底有多少房子控制的问题。我想,对于这个比例人人心中有数。接近1/3,总有吧?既然你认同这个数字,那还和6540万套较什么劲?

   

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