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房价胶着到何时?  

2010-07-24 16:00:28|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       房地产调控仍在进行,这已经毋庸置疑。尽管还不时来点爆料,例如房地产税的推迟啦等等消息总是会有,但是,事实上,这些消息也许不过是利益集团散布的不值一提的消息而已:谁都知道,税制改革不是一朝一夕就能完成的,需要时间,问题是,有了要收这个意向最重要,投机者最怕的就是预期,有了收税的预期,击鼓传花的游戏就不好玩了。

       但是,显而易见的是,房价似乎并无大的松动。尽管局部地区局部楼盘价格有所下降,而且上个月价格环比已经开始下降,但老百姓似乎还没有感觉,还认为房价还没有形成下降的总体趋势。那么,究竟房价会不会下行,什么时候会下行?

       这首先要从房价的上涨开始讲起。房价为什么上涨?经济增长、城市化进程的加快、居民收入的提高是基础性原因,决定了基础性的房价增长。而2008年奥运会之后、特别是去年以来的疯狂上涨,则是在这个基础上,过于宽松的货币信贷政策,加之房地产市场上投机风行造成的。其根本原因是经济增长过程中的贫富差距过大,导致了货币可以剥夺劳动的现象日益严重。所谓房地产泡沫,指的就是这一部分原因造成的飙升的价格。所谓调控,也不过是把这一部分飙升的价格给压下去,回归到真正由于经济增长、城市化进程和居民收入增长的基础上去。

       由此,我们要明白一个概念:价格的下降与贫富差距过大密切相关,与宽松的货币信贷政策密切相关,抓房地产调控,就是抓这两点。其中第一点,是增加劳动者的劳动收入,减少贫富差距。第二点,则是严格的货币信贷政策。

       抓住了第一点,即便房价在目前的价位不再上涨,其价格相对居民收入而言,就是在下降了。例如,10年前5000块每平米的房子大家觉得很贵,而拿到今天来看,应该说并不贵。尽快把居民收入搞上去,使广大老百姓对收入增长有稳定预期,不仅会造成那个房价相对下降的现实,还会降低焦虑性的“刚需”,把资产保值增值的需要压下来。如果每个人都能靠诚实劳动,提高技能而不断增加收入,就没有那么多人处心积虑来保护自己手里的那点钱了。

       抓住了第二点,会大幅度降低投机需求,同时,也使资产保值增值的选择发生根本性转移。但是,施行严格的货币信贷政策、特别是加息,与经济的客观周期密切相关。四万亿的投资是反周期的调控举措,这种调控保证了经济整体局面的稳定,但也造成了资产价格飙升的问题。这都是必然的、客观存在的问题。但是,周期也是客观的,必然存在的。在经济危机过去之后,就是复苏和膨胀阶段,现在我们所能判断的,就是经济已经开始复苏,但从全世界角度看,经济膨胀还需要时日。不过,从局部来看,有些国家已经开始了加息周期。我国尽管还没加息,但是,收回流动行的金融政策取向日益明显,加息不过是早晚的事情。而一旦加息,将对房价产生实质性影响。所谓超低论者,根本没有看经济发展的大势。要知道,抄底,不仅仅是看现在的房价,还要看你支付的总价。如果利息很高,即便你买房时价格不高,但算起来总价却非常高,那是底吗?

       当然,除了宏观经济形势,还要看微观。房地产市场的实际情况如何?从本质上说,房地产是资金密集型产业,没有大量的现金,就无法维持运转。因此,没了交易量,等于给他们断了奶,现在不饿,在一个开发周期完成后,一定会饿。当然,有人会说,既然要饿,就会压缩投资,由此导致供应量减少,反而会抬升价格。因此,对于房价影响的关键在于保障房政策。也就是说,建多少保障房、把多少人纳入保障房范围,同时辅之以断奶政策,才会把房地产的价格压下来。这些,不是已经在做了吗?

       因此,我相信,房地产价格的下降是必然的(当然,也可能是不涨,长期的不涨等于下降——毕竟,你的工资收入在涨,CPI在涨)。而现在的胶着不过是反周期政策的后遗症:房地产商手里还有钱,肚里还不饿。但是,饿肚子的日子就快要来了,那时,他们自然会到处找吃的,价格下降就成为必然了。至于具体的日期,我想环比数据已经说明了问题:就是从现在开始、从这个月开始。而真正的价格底在哪里?也很明确,就是下次加息之后,才会逐步形成底部价格。

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