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楼市从此无底可抄  

2010-06-07 10:27:53|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       房地产调控政策尚未真的见到成效,已经有人开始讨论是否要抄楼市的底了:事实上,现在还在岸上,哪来的底呢?因此,讨论抄底恐怕太早了点。当然,有人有钱,希望还通过楼市上涨来赚钱,因此,讨论这个问题也可以理解。但是,中国楼市今后恐怕无底可抄,换句话说,楼市价格与经济增长的速度恐怕从此要呈现正常的正相关关系,而不会再有暴利可得。

        在楼市政策调控出台不久,就有人急于解套,制造出了所谓的房地产税三年不可能的谎言,以及与之相关的、类似的许多谎言,甚至来拿假离婚来吓唬政府。结果换来的不仅不是政府的让步,反而是更加严厉的调控,而在北京,连“假离婚”贷款买房都不可能了。折腾到最后,结果是套子越套越紧。

       这表明什么?表明第一,调控政策是长期的,不是短期的,不会因为短期的市场波动而动摇调控的决心;第二,表明调控是全面的,而不是局部的。包括房地产税等,恐怕是和资源税等一起,是推进税制改革的必走的一步,而不是仅仅是针对房地产市场的,毕竟,地卖完了,地方政府靠什么生存?第三,表明中央已经改变了房地产市场的支柱产业的定性,调控是方向性的选择。这种认识的转变从十大产业振兴纲要始(当时没有出台房地产业振兴纲要),到最新的国务院调控政策终。失去了支柱产业地位的房地产业,如何能在全面调控和经济全面转型的今天重新冲高呢?不可能。特别是,国务院把房地产价格与官帽挂钩,对房地产价格是最要命的一招。起码,在中等以下价位的房地产市场,想再暴涨是不可能了。

       当然,关键还在于为什么说楼市价格要和经济增长速度匹配。不这样,不能说明楼市无底可抄。首先,所谓楼市价格与经济增长速度匹配,指的是,经济增长了,收入增长了,楼市价格相应增长。楼市调控当然不意味着100年价格不动摇,甚至长远看,房地产还大幅下跌。楼市调控意味着楼市增长速度下跌,也意味着在特定时期,例如现在,楼市的价格绝对下跌,但更成就低看,是楼市价格增长速度跟不上国民收入增长速度,意味着楼市价格相对下跌,也意味着游资如果买房子的收益不如投资实体经济的收益。为什么?

       首先,国民收入要调整,这就意味着国民拿到的蛋糕相对大了,这当然意味着资本和管理拿到的蛋糕相对小了。其次,房地产性质转变,从经济支柱转变为兼具福利性质,既然是福利性质,那就意味着人人利益均沾,也就意味着需求下降,刚需不再,也就意味着价格不可能暴涨。再次,引导民资投入实体经济,并享有相应优惠政策,那就意味着资本流动方向改变,通过资本来击鼓传花式的价格爆炒缺乏资金基础。

      当然,还有另外的重要概念问题,一是所谓城市化的问题,据说中国城市化还需要增长很多年,所以房屋价格上涨。这话并不错,但是要具体分析。当前,中国的城市化已经达到了近50%,中国这样的国家城市化水平最高大概也就70%左右,也就意味着今后20年会有3亿人进城,这当然会产生对住房的需求。但是,这也意味着两个问题:第一,农村土地省下来了,如果没有生产力的提高,不会有农民进城,所以耕地和宅基地会省出来,土地紧缺状况会大幅度缓解,按照2亿农民人均2亩地来估算,起码也会省出4亿亩地。就算其中只有1亿亩用来城市化,土地价格会如何?当然,这需要土地置换等产权交易方式的改革为前提。第二,这些进城农民兄弟多数是就近城市化,也就是镇变县,县变市,而不可能都进北京上海,甚至可能是在乡村就地“城市化”——因为随着城市规模扩大,会逐步郊区化,郊区化和城市化进城并行会造成农民就地城市化。

       二是中国人口多,结婚的多的问题。今年高考人数减少了65万,小学入学人口已经连续近10年下降,而人口的高峰据最悲观的估计,也将在2030年到来,而按照中性的估计,人口高峰将在2020年到来,高峰人口大约14亿多亿点。这些硬数字是不是说明问题呢?而随着现代化进城,人口的不婚率越来越高,丁克家庭越来越多,而租房的观念则相对会越来越重,这是不是也说明一些问题呢?

       手里拿着豪宅等待升值,必须要有资本的参与,如果资本不参与炒作或者不大规模地参与炒作,今后,恐怕是再也没有抄底的机会了。当然,如果你非说可以等待,那我也可以反问你一个问题:你会买1940年建的房子吗?那正好是70年前。我想,一般人都不会。

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