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房价开始下降 调控仍需努力  

2010-06-11 08:30:47|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       据统计局公布的数字,5月份当月,房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅比4月份缩小0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百分点。据广州日报报道,广州房价同比上涨8%,环比回落0.4%。这表明,一方面,全国房价的方向性选择已经完成:那就是下降,另一方面,广州这样的一线城市反应更为敏感,房价已经开始下降。

       同时,据统计局公布,商品房销售面积6777万平方米,比上月减少1274万平方米,下降15.8%;商品房销售额3335亿元,比上月减少1113亿元,下降25.0%。而与之相对应的是,1-5月,全国房地产开发投资13917亿元,同比增长38.2%,其中,商品住宅投资9643亿元,同比增长35.7%,相比之下,1-5月,全国商品房销售面积3.02亿平方米,比去年同期增长22.5%,增幅比1-4月回落10.3个百分点。其中,商品住宅销售面积增长19.9%,可以看出,新开发面积和销售面积之间的剪刀差越来越大。这表明,开发商议价能力的基础——供求关系开始动摇。

       另外,统计局统计,1-5月,房地产开发企业本年资金来源27288亿元,同比增长57.2%。其中,国内贷款5550亿元,增长43.6%;利用外资169亿元,下降24.8%;企业自筹资金9541亿元,增长54.3%;其他资金12029亿元,增长69.8%。在其他资金中,定金及预收款6697亿元,增长61.1%;个人按揭贷款3744亿元,增长88.8%。这其中没有给出5月份的具体数字和比例,但是,也可以看出,开发商自筹资金比例大幅度增加。这可能表明,开发商的资金链确实被收紧了。因此,也会影响开发商的议价能力。

     由此,广州日报再提楼市“拐点”论。当然,这个拐点恐怕还不是真的拐点,不过是人们的心理预期开始发生微妙变化的一个体现。这种心理变化必然反作用于房地产市场,进一步降低对房地产的“刚需”,从而进一步收紧房地产业的资金链,进一步改善供求关系,从而使调控实现预定的目标。

       但是,这个“拐点”预测仍然只是前期调控的初步成果。现在人们的心理预期仍然比较脆弱,很可能为一个两个政策性消息所打破,从而使上涨预期卷土重来,进而造成更多所谓的“刚需”,进一步推高房价。因此,拐点预期的到来事实上也意味着调控关键期的到来,调控是不是半途而废,在很大程度上决定于决策者对于拐点的容忍程度,当然,更在于决策者对未来经济的预期。

        海关出口的数字表明,5月份进出口大涨50%,这给了决策者坚定调控信心的基础:经济增长还是必须的。既然外贸能有大幅度的增长,正好借机清理整顿好国内市场。因此,预期房地产调控政策只会紧,而不会松。当然,由于日本、欧洲的问题,现在中国虽然面临着通货膨胀的威胁,但估计国家仍然不会采取升息的措施。因此,也保证了房地产市场调控的总体宽松:毕竟,利率才是撒手锏。

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