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物业税(房产保有税)到底该怎样收?  

2010-05-13 09:26:17|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       上海据说要收房产税了。当然,听说要把多套房按照评估价,以商业用房的定义来征收。这事实上是绕了个圈子的物业税。但是,物业税是一把双刃剑,征收的对象、额度合适,可以起到遏制房产投机,促进社会公平乃至促进城乡一体化发展的效果,但如果征收的对象、额度不合适,则会遏制房产消费,降低市场活跃度,不利于人们首次置业和改善性需求的满足。

       物业税(姑且这样表述)征收的核心在于按面积还是按价值。按面积则存在位置差别,而按价值则存在面积不公。简单讲,在香港住1000平方英尺(不到100平米)已经是豪宅,可如果在GDP也不低的鄂尔多斯,可能住150平米也并不难。而按价值征收,则香港100平米住房,可能值数百万甚至上千万港币,而在鄂尔多斯,可能只值不到100万。因此,如果采取统一的税收标准和额度,那么,就会有新的不公平出现。这也是任志强们反对征收物业税的理由。但事实上,这个问题不仅可以解决,而且应该解决,否则物业税的存在就丧失了其应有的价值。那么,如何解决这一问题呢?

       首先,要明确物业税的原则。那就是要以合理税负、公平调节社会财富分配为原则,低起步、广覆盖、实时调节,逐渐完善。避免一哄而上,竭泽而渔或者不根据实际情况和实际需要,为了敛财而开征。要对于那些社会财富明显聚集,贫富差距明显较大,而房产作为财富主要载体的地区研究开征。例如,北京、上海等地可能就具备这样的条件。但其他地区可能还暂不具备或者暂不必要。

       其次,要明确具体的方法。房产的价值有差异,区位有不同,要通过精细化的制度来体现这样的不同。例如,在北京、上海市中心的一套60平米的房子,可能值200万,但房主可能只是普通收入的普通劳动者,仅此一套房子,这样的情况怎么办?物业税的开征必须研究解决这样的问题。可以采取统一价值评估,平均面积豁免的办法。什么叫统一价值评估,平均面积豁免呢?简单讲,这样的房子同样参与征税评估,但却可以根据所在地人均面积的标准而豁免征税。例如,北京可以根据实际情况划分为二环内,三环内,四环内和五环内以及五环外和特殊地区六类地区。所有住房均参与房产价值的评估,并据此征缴税收。但是,如果你在二环内拥有的住房的人均面积低于或者等于本类地区人均面积,则不予实征。只有高于本类地区实际人均面积的住房才实际征收物业税。同时,为了推进城乡均衡发展,疏散中心城区人群,六类地区可以采取不同的征税比例。例如,二环内可以达到8-10%,而五环外则只征收3-5%。这样,就会以经济杠杆推动中心城区密集度的下降。另外,对于“实际人均面积”的界定也可以很容易避免到外地炒房的现象:如果你没有常驻户口或者蓝印户口、居住证等证明你长期居住的法律文件,那么,即便你在二环以里有1平米住房,也要征税(因此,外国人一定会被征税,即便他买的是一个很小的房子)。

        再次,要有明确的使用途径。物业税征收来干什么?这很重要。要以法律或者法规的形式明确物业税的用途。包括用于廉租房、经济适用房和远郊区县基础设施的改善。这样,就会促进社会的公平,加快公共设施改善的速度,促进城乡一体化发展。

        物业税是个好东西,但也要用好。免得让任志强们揪住一点不放,似乎中国人就没智慧用好这个工具,用好这个杠杆来推动社会公平化发展。事实证明,大多数发达国家地方政府的财政靠的正是物业税。为什么别人做得很好我们就不行?中国人难道连这点不信邪的勇气都没有?别让房地产商们忽悠住了,没什么可怕的,毕竟,河是一定要过的,要过就一定有风险,可如果怕风险,我们就永远只能坐在岸上。是不是?

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