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地方政府即将进入保有房财政时代  

2010-04-20 12:01:51|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       卖地财政是多年来为人所诟病的痼疾。但是,从发展阶段来说,卖地、促进房地产也发展,不仅拉动了经济,也改善了基础设施的条件,极大地改善了人们的生活条件和水平。当然,其中拆迁环节的违法乱纪行为屡禁不止,利益纠葛的灰色阴霾掩盖了城市化和土地开发的光芒。但是,不可否认的是,人们有房住了,马路更宽了,城市更漂亮了。而这就必须把功劳归为卖地财政。

    但是,地是有限的,适于盖房的地更是有限的,而适于盖房的地与适于耕种的地又有矛盾和冲突。同时,城市化的速度是不以人的意志为转移的。而今,一个事实就是,城市化的速度和盖房的速度相比,慢了。例如,据说,现在有6400万套住房过去6个月零电费,这意味着,事实上有可以住2亿人以上的房子根本没人住。这也就意味着,所谓的刚需不过是倒买倒卖,不过是开发商们制造出来的噱头。要知道,要新增2亿城市人,那该是个多漫长的过程?显而易见的是,再靠卖地盖房子来支撑政府财政,应该说,越来越难了。毕竟,你需要真正的需求才能真正拉动经济,也就是,消费才能有经济,倒买倒卖不会有经济。特别是在北京上海等地,要靠卖地过日子,还能过多久?毕竟,北京只有几千平方公里可以建房子,而上海可建房的地方更小。为此,保有房的增值税收是下一步地方政府寻求财政支撑的必然选择(有人会说,那不正好房子越来越贵吗?城市化的规模受效率制约,当规模过大,价格过高,效率就开始降低,由此会发生逆向城市化进程)。

    从国际经验来看,房地产税(包括不动产税,物业税等)是地方政府的主体税种和主要收入来源。房地产税在各国地方财政收入中的比重如下:英国澳大利亚几乎100%,美国为50-80%,法国为69%,加拿大为85%,日本为32%,菲律宾为53%,印尼为37%,南非为57%(见安体富:房价暴涨逼房地产税改革,瞭望2010年第10期)。即便按照中线,也就是45-50%左右的标准来计算,北京也应该征收约2000亿元的物业税。按照人均约30平米,户籍人口1300万计算,事实上,每平方米就要缴纳约50块钱的税,如果免除一部分基本保障面积,那么,面积超过基本保障面积的房主可能要缴纳的税收更多。而这,大概就是今后保有住房的主要成本。另外,物业费、停车费、水暖电气费、大中小修费,都会随着保有时间的延长而不断增加。同时,作为人口密集的国家,必然会提倡住小房,经济型住宅,为此,中国还可能会对140以上的大房征收额外的消费税(重庆即将开始试点)。总体而言,购房时代即将过去,有房时代即将来临,由此,对地方政府而言,卖地时代也即将过去,物业税时代即将来临。物业税不是开不开征的问题,而是怎么开征的问题。

       那些投机炒房的行为,也将随着这一时代的来临而销声匿迹,或许,和当年海南炒作房地产崩盘一样,这次海南的炒作又将成为一个将要写入历史的标志性事件——最有一次的疯狂炒作。接了盘的人,该考虑怎么办了。

 

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