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房地产政策改革的取向:保障供给还是控制需求?  

2010-03-02 22:39:57|  分类: 经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       房子在目前看来是一种商品。而既然是一种商品,在市场经济运行的过程中,就存在供给和需求两个方面。正常的市场上,需求大于供给,会引发价格上涨,从而引发投资,进而增加供给,价格趋于平稳。但是,这种假设是以正常供给和正常的需求为基础的。所谓正常的供给就是,商品一旦形成,就会公开在市场上售卖;所谓正常的需求就是,作为消费者购买的商品是用于满足一个合理时期的合理需求。但是,市场往往比这复杂的多,往往在供给和需求两个环节都出现不正常的情况。

       例如,在供给环节,当需求过强的时候,往往会引发供给方囤积商品,哄抬物价,导致正常的需求不能得到满足,价格不能真正反映真实的需求,并进而造成更强烈的非真实的心理需求。这也就是所谓的饥渴销售。苹果公司特别善于搞这一套。再例如,在需求环节,由于人的社会化生活而产生的虚荣、竞争心理,人们往往容易产生超出自己支付能力和身体真实需要的心理需求。例如,到饭店去都想吃鱼翅海鲜,或者都想买1000平米的房子,当然,也会产生那种虽然自己有支付能力,但是却是用货币换取货币的投机需求。从而,市场信息、市场秩序就会被扰乱。这时,就需要政府作为看得见的手来进行干预。

       而这种政府干预说简单点,一是保障供给,二是控制需求。不是有需求吗?我无限制地保障供给,你要多少,我给你提供多少。这样,价格自然高不起来,真实的需求就可以得到保障。当然,这对任何商品来说,这种保障方式都是不大可能的,更别说要占用有限土地的房子了。同时,这也不符合经济规律。这样的供给最终降低的是经济效率。由于其效率低下,也不可行。只有计划经济时代,我们才提:发展经济,保障供给的口号,事实上,那是的保障供给是按票供应,远远不能满足真实需求。由此,政府在保障环节的干预就应该是在效率允许的范围内保障供给,那就是,要保证房地产业也能实现略微超过平均水平的利润率,由此才能真正保障供给。因此,真正的保障供给是在多数市民有支付能力的水平上,保障供给方——也就是房地产商基本利润的前提下的商业化供给。由于价格主要决定于支付能力,这种平衡是自然而然的。而如果不计市场价格提供供给,这种供给又要进入市场,那这个市场必然会乱。而那种不计成本,或者搞差别价格、用行政手段打压价格的方式来保障供给的方式不仅没有可持续性,还会造成更多的问题。目前,经济适用房遗留的问题就是明证。事实证明,政府无法保障所有人的住房需求,还必须求助于市场。而目前造成的夹心层问题正是发展思路的问题。

       二是要控制需求。需求对于一些人来说可能是无穷的。所谓贪心不足蛇吞象是也。因此,对于资源有限的人来来说,必须要通过调节来控制需求。例如,对于孩子吃糖,那就必须给指标,否则就把牙吃坏了。在经济领域也是如此。在房地产领域,国外收物业税、遗产税、收入税(房租),原因就在于此。道理非常简单。

      有了这两者,房地产市场才能健康,房地产的发展才能满足大家的需要。而从这二者来看,我国房地产目前的主要问题在哪?显然:没有需求控制:想买多少买多少,想卖给谁就卖给谁,想让谁继承就让谁继承,想收多少钱就收多少钱,这激发了太多不正常、不真实的投机需求和恐惧型需求,所以房地产市场才有如此乱像。道理不是很简单吗?

    保障供给和控制需求是两手,当然都要硬。不过,从上面的分析可以看出,对于需求控制似乎应该更硬。国家出台降低金融杠杆比例的措施,研究物业税等,都是从这上面着手,可惜的是,目前只听楼梯响,不见人下来,需求仍然是无法控制,由是造成了那些有支付能力、又有不正常需求的人可以通过自己实现了的需求来剥夺那些支付能力不强、但却又真实需求的人的货币。

     有人提出第二次房改。其实,房改不房改不过是一个名词。房地产市场事实上应该怎么改,才是重要的事情。目前,已经到了控制需求的关键时期了。要知道,50%的空置率表明,商品已经完全被已化为投资品,这样下去,房地产商人、政府即便把所有的地都建了房子,不也不够用吗?

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