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房价见顶论破产了吗?  

2010-12-22 21:56:26|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        盛大林发文说,谢国忠的房价见顶论破产了。事实真的如此吗?请看盛大林所引用的数字:

       9月份,全国70个大中城市房价同比上涨9.1%,环比上涨0.5%

      10月份,全国70个大中城市房价同比上涨8.6%,环比上涨0.2%。

       11月份,全国70个大中城市房价同比上涨7.7%,环比上涨0.3%。

       数字表明,房价同比上涨速度逐渐下降,环比上涨速度逐步趋稳,明显是见顶的表现。顶部、拐点并不是一个绝对的平行线或者折返点。例如,中国的股市在达到5000点时,监管层已经屡发警告。但是市场仍然乐观。这种乐观一直持续到了6000点。但实际上,拐点已经自5000多点时开始。所有在5000点以上买入的,享受的都是“优惠价”,都被套牢。现在如果问5000点买入的先生们,他们一定会说,不该买。这种不该买是不是拐点呢?是不是见顶呢?恐怕应该说是。一辆列车踩下刹车,也要滑行几公里才能停下,更别说已经猛涨了多时的房价了。踩下刹车时,速度开始下降,但比加油之前,恐怕速度仍然在高位运行。

       另外一个不可忽视的问题是,CPI的涨幅在逐月增加,从数据上看,年内从3%攀升到了5%。如果把二者比较,我们对房价涨幅会不会有新的认识呢?价格和CPI的比例恐怕更是人们所关心的。如果通胀达到10%,而房价上涨9%,我们不知道,房价到底是涨了还是跌了呢?例如,9月份,通胀在3左右,11月已经达到5以上,而同期,房价上涨速度分别是9.1和7.7,我们该如何判断房价是否见顶呢?

      另外,房价上涨,如果从炒房者角度看,如果失去了杠杆效应,9%左右的涨幅其实没有太多意义。在新政出台后,首付达到了4成甚至5成,而利率在5以上。大家可以看到,现在购房,即便是按照9%的同比涨幅和0.5%的环比涨幅,是否真的有利可图呢?要知道,首付的5成,按照5年期利息,有近5个点的利率,而CPI指数达到了5%,二者一进一出,损失达到了多少呢?而贷款有5个点以上的利率。房子真的保值吗?

       现在的地王频出不过是现金充裕或者说流动性过剩的最后狂欢。但,即便是这种狂欢,也已经远离了商品住宅。这次的地王多数是商业用地,而不是住宅用地,就是明证。而从未来看,一方面,在看清楚欧美经济形式后,明年贷款增速明显下降的可能性远远大于上升的可能性,另一方面,随着CPI的上升,利率上升已经成为不可避免的选项,而农产品、大宗商品的价格上涨速度明显超过房价上涨速度,房子保值效应将不复存在(例如,货币购买力要按照商品价值计算。大米原来卖1块1斤,现在2块1斤,买的房子翻翻了吗?不翻翻,就是相对贬值,而不是什么增值保值)。而即便是这样的地王也不为监管层所容忍。正在引进新的竞拍方式,例如把建设保障房的面积作为评分标准等。同时,地王如果再现江湖,只能会使监管层最终痛下杀手,祭出房产税的尚方宝剑,把房价杀得落花流水春去也。那些认为房产税不会逼退高房价的评论,只是把房产税附加了许多条件之后的假设而已。

       房价开始下降,起码是相对开始下降,是不争的事实。市场规律救不了雷曼兄弟,也救不了中国房地产市场。搞市场经济不是不要监管,以经济为中心也不是不要政治。政治是经济矛盾的集中体现。如果政治出了问题,请问那些49年之前地主老财们的房子在49年之后值多少钱?前车之鉴,不可不查。盛大林不查不要紧,监管层不会不查。否则,恐怕不会再有人让他们监管了,那时,恐怕就不会有房价这种市场问题,而是有其他更大问题了。盛大林们也太小看监管层和政治的力量了。

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