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市场留给炒房者的机会不多了  

2010-12-13 15:00:47|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       中央929房地产调控措施出台以来,余波至今未平。从开始一些人疯狂攻击,到现在有些人仍言之凿凿说房地产价格不会下降,其实不过是为自己的炒房行为寻找合理性罢了。确实,房价上涨有理由,同时,房价下降也有理由。如果只想上涨的理由,不想下降的理由,那得出的结论恐怕不会是正确的。反之亦然。

       不过,当前问题的关键还不是上涨和下跌,而是像谢国忠讲的,是否还有出逃的机会?这才是潜伏在大家话题中的核心。股价上涨时,大家都闷头发财,有谁会预测价格呢?因为股票变现易,损失不大,而房子则变现难,损失巨大。因此,大家讨论来讨论去,其实不过是在担心,兼或为自己鼓气:房价能跌吗?不能吧?就是跌了,我也赚了,不怕。可惜的是,能有勇气承认这一点的人,似乎不多。

       那么,我们分析一下,房价上涨的理由和下跌的理由,看哪方占上风吧。当然,同时,也要分析房子价格和市场的关系:是否会有价无市呢?

        房价上涨的理由如下:第一,价格现在就很高。这本身就是理由。高房价已经套住了很多人,有房产的都不希望房价下降。例如,拥有北京4.5亿平方米房子的人都不希望自己的资产缩水。第二,土地供应制度及供应量造成了房子的稀缺性比较强。第三,经济在发展,收入在增加,房价有支撑。刚需仍然在。第四,货币超发,流动性泛滥。通货膨胀。第五,最关键的是:政府似乎站在高房价一边。这大概是房产要继续上涨的最重要的理由了。

        房价下跌的理由是什么呢?第一,价格太高了。看似和上涨的理由矛盾,其实不然。价格过高,经济问题就变成了政治问题,高处不胜寒,高价格本身就意味着风险。高了,必然要调整。这既是政治要求,也是经济周期律的要求。只要我们以20年为周期看市场,就会发现,没见过只涨不跌的房价,对吧?哪怕是波浪式前进,还有低谷和高峰的差别吗。

         第二,限购压缩了所谓的刚需。对于利用闲散资金炒房或者投资房子的人来说,这类需求基本冻结。而这类人是大规模炒房客的接盘者或者潜在的接盘者。这从万科的销售经理的话中可以得到证明:小户型这类最易于投资的房产基本卖不动了。同时,保障性住房分流了多数中等收入家庭的资金,不再对商品房市场起到支撑作用。

        第三,四万亿投资的膨胀周期开始向收缩周期转型。准备金率不断提高。利率提高似乎迟早的事。如果通货膨胀率继续高位运行,预计至迟在明年7月之后会提高利率。甚至可能在春节前提高利率。而紧缩的货币政策是资产价格的大敌。尽管流动性充沛,但转型已经是必然,用现在的情况预测未来,必然造成预测失误。

        第四,土地供应模式。这似乎也和涨价的理由矛盾,其实也不然。很简单,北京、上海、广州、深圳甚至杭州、南京等地确实土地供应某种程度上紧张,也正是因为土地供应紧张,甚至没有土地可供了,这就意味着土地财政走到了尽头。土地价格上涨给政府带来收益的前提是要有土地可供。无土地可供,政府自然就没收入。怎么办?当然是房产税。按照贾康的说法,今后,西部要把资源税作为主要税种,而东中部地区的选择则是房地产税。够清楚了吧?政府无地可卖的时候,不是什么土地价格大幅度上升的时候,而是在既有资产上收税的时候。如果不信,请你给政府找一条增收的路来?而更关键的一点是,住房不是总量不足,而是分配不公。那么这一收税,可以促进分配进一步公平。

       上面的分析表明,其实,房价上涨的理由基本上都是房价下降的理由。问题的关键是你怎么看,站在什么位置上观察。当然,谢国忠又说对了,房地产价格可能不会大幅度迅速下滑。因为人人都希望经济软着陆,个个都希望资产保值。因此,最有可能的是,中国房地产价格在10年的经济周期里,下滑到合理价格区间——也就是收入的六倍-10倍左右。这不是对每平米多少万的预测,而是房产价格和收入之间的比例的预测。

       因此,如果从资产保值增值的角度来看待房产,那么,房地产炒作者的机会并不多了。因为房子有更新的过程,有新的理念可以炒作。主动权更多地还是掌握在房地产商手中,而不是炒作者手中。旧房价格和新房价格的差会越来越大。手中持有资产的机会成本会越来越高,而且实际成本也会越来越高。这一点恐怕不会有疑问。从这点上讲,市场留给炒房者的机会已经不多了。

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